STJ autoriza leilão de imóvel financiado por meio de contrato de alienação fiduciária

Quando falamos de alienação fiduciária, significa dizer que o bem adquirido pelo devedor permanece sobre propriedade do credor até o pagamento total da dívida. Ou seja, a garantia de pagamento é o próprio bem objeto do contrato.

Essa modalidade de garantia é normalmente utilizada pelos bancos nos contratos de financiamento de imóveis, aonde o bem financiado permanece em nome do banco até a quitação total do valor financiado.

E em casos como esses, até então o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça era de que o imóvel em garantia não poderia ser penhorado para quitação de dívidas condominiais.

Porém, em recente decisão, o STJ alterou o entendimento consolidado e autorizou o pedido de penhora de imóvel por dívida de natureza condominial.

Antes disso, essa penhora não seria possível nos casos em que o imóvel que causou a dívida no condomínio estava vinculado a um contrato de alienação fiduciária.

A decisão do STJ levou em consideração a natureza propter rem da dívida, ou seja, inadimplemento condominial que está atrelada ao imóvel, independente de quem seja o dono, pois “se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo devedor fiduciário, quem terá que arcar serão os demais condôminos, o que não é justo e não é correto”, segundo o ministro Raul Araújo.


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A atividade empresarial pode ser suspensa antes de concluir o processo administrativo ambiental?

A partir do momento em que é criada e mesmo após seu encerramento, a atividade empresarial estará sujeita a diversas ações de fiscalização dos órgãos públicos que regulamentam todos os aspectos do negócio.

No caso das atividades que utilizam recursos naturais, causam ou podem causar danos ao meio ambiente, e que, por consequência, dependem da obtenção de licenciamento ambiental, uma importante decisão judicial dada pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região concluiu que a Administração Pública não pode restringir o direito do particular até que seja concluído o processo administrativo que investiga eventual irregularidade ambiental.

Com isso, não pode o órgão ambiental suspender acesso à sistemas, interromper o funcionamento empresarial, impedir a comercialização de bens, ou limitar de forma injustificada a atividade empresarial lícita, embasando sua ação na simples suspeita de irregularidade ou, ainda, apenas para averiguar se houve ou não irregularidade.

Em alguns casos o bloqueio de sistemas é mantido durante meses, as vezes até anos, mas esta medida não pode se manter por prazo indefinido no tempo e impedir o exercício da atividade econômica, ou até que seja julgada a defesa apresentada contra multa, sem que mesmo tenha sido aplicada a pena do embargo ou interdição, o que é ilegal.

Quando age desta forma, restringindo direitos sem que sejam identificadas provas suficientes da ilegalidade, ou motivos para a prática do ato administrativo de poder de polícia ambiental, o órgão ambiental age em ilegalidade, tal qual foi reconhecido pelo Tribunal Federal.

E nem poderia ser diferente porque não pode o órgão ambiental agir de forma preventiva e, sem qualquer fundamento, violar o direito da ampla defesa do investigado e impedir o exercício da sua atividade.

Além disso, ainda que tenha ocorrido alguma irregularidade passada, restringir o acesso a sistemas ou impedir o desenvolvimento regular da atividade não significa que o investigado está praticando no momento atos contrários à Lei, devendo a aplicação da penalidade ser limitada ao tempo da infração.

O IBAMA e todos os órgãos ambientais nas demais esferas devem sempre atuar observando o cumprimento da Lei, e, assim, não podem criar restrições, especialmente quando estas se tratam de direitos individuais.

Assim, fique atento aos excessos praticados pelos órgãos de fiscalização, pois uma sociedade só cresce quando tem a segurança de que suas instituições agem de acordo com a Lei, seja com quem for.

E caso entenda que possa estar passando por alguma situação semelhante ao que contamos aqui, procure um profissional especializado para auxiliá-lo.


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O perigo que se esconde no uso de procuração pública na compra e venda de imóveis

Recentemente a União e o Tabelião de um cartório de notas de Brasília foram condenados a indenizar dois compradores de um imóvel, pelo fato de que para a formalização do negócio de compra e venda foi utilizada pelo vendedor uma procuração falsa.

No caso julgado, dois compradores ajuizaram ação de indenização por danos materiais e morais por terem se surpreendido com uma ação contra eles, proposta pela então proprietária do imóvel, alegando que jamais teria outorgado procuração à pessoa que agiu em seu nome, para a venda de seu imóvel.

Na época em que tomaram conhecimento da ação judicial da proprietária, os dois compradores já estavam com o imóvel escriturado e em pleno exercício de sua posse sobre o bem, mas mesmo assim, tiveram o negócio declarado nulo e desfeito.

Em razão deste prejuízo é que ajuizaram a ação de indenização, tendo alcançado decisão favorável já em primeira instância.

Ao analisar a documentação apresentada pela proprietária do imóvel, o Juiz inclusive destacou que havia diferença entre a assinatura da titular (constante do reconhecimento de firma do cartório) e aquela que estava presente nos registros da procuração pública.

Ao recorrer da sentença, a União declarou que não foi constatado ou comprovado pelos compradores o envolvimento de servidor público; e, ainda, ser impossível verificar veracidade de todas as assinaturas em procurações emitidas pelos tabelionatos de notas.

Já o Tabelião, que faleceu no decorrer do andamento do processo, afirmou que o documento utilizado para a identificação na lavratura da procuração não possuía qualquer rasura ou indício de falsidade.

A decisão em segunda instância, porém, reconheceu que a União deveria sim figurar como ré na ação, aplicando ao caso um precedente repetitivo do Supremo Tribunal Federal (STF), segundo o qual deve o  Estado responder pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais que, no exercício de suas funções, causem danos a terceiros.

Da mesma forma, o Tribunal reconheceu que a venda do imóvel apenas ocorreu em virtude da falsa procuração pública, o que ocasionou a nulidade absoluta do contrato firmado entre as partes.

Vale destacar que o dano ao particular que é suportado pelo Estado deve ser ressarcido pelo tabelião ou o registrador que possibilitou a ocorrência do dano.

Assim, uma vez que a compra e venda foi desfeita pela nulidade do instrumento de procuração, a ação dos compradores contra a União e o Tabelião concluiu pela responsabilidade destes pelos danos que o serventuário do cartório causou aos compradores, diante da venda sem autorização da proprietária do imóvel.

O valor da condenação, por sua vez, foi fixado de forma que fossem reparados os valores desembolsados pelos compradores na compra do referido imóvel.

A lição que tiramos deste caso diz respeito a importância de se realizar uma verificação prévia e segura na hora de adquirir um imóvel, pois é possível se precaver de situações como estas.


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5 Mitos ou verdades sobre a multa por falta de licença ambiental

Se sua empresa recebeu uma multa ambiental, é importante tratar o assunto com a máxima atenção, especialmente pelos desdobramentos que podem ocorrer deste fato.

No caso das autuações pela falta de licença ambiental, é importante agir rápido ao receber a multa.

Nesta situação, é bastante comum que os empreendedores fiquem confusos em saber qual a melhor maneira de conduzir o assunto e, muitas vezes, por não saber como resolver ou qual o profissional certo para resolver, acabam complicando sua situação.

Por isso, neste artigo eu falar sobre 5 pontos que geram muitas dúvidas aos gestores (que muitas vezes ouvem tantas informações mas não sabem o que é verdade ou não), e assim você vai ter mais clareza sobre o assunto e estar mais preparado para agir caso sua empresa ou indústria receba uma multa com este objeto.

O fiscal precisa vir na minha empresa para fazer o auto de infração – Mito ou verdade?

MITO!

O fiscal nem sempre precisa ir até sua empresa para lavrar o auto de infração, mas o relatório de fiscalização que acompanha este auto deve sempre informar o que motivou o ato de fiscalização.

Quando se trata de falta de licença ambiental, tenho visto que muitas vezes a expedição do auto de infração tem origem no próprio pedido de licenciamento ambiental feito pela empresa.

Durante a análise do requerimento de licença do empreendedor, o técnico do órgão verifica alguma inconformidade e faz a autuação com base na informação prestada pelo próprio requerente.

Também já vi casos em que o técnico vai até a empresa para fazer a vistoria para o processo de licenciamento ambiental e naquele ato extrai informações para a lavratura do auto de infração (as vezes identifica alguma atividade operando que não estava incluída no requerimento de licença).

Portanto, a necessidade de ir ou não ao local da infração vai depender da análise do próprio técnico que vai lavrar o auto, pois ele vai sempre precisar sustentar a validade da infração que aponta contra a empresa ou empreendedor.

Se o fiscal não conseguir comprovar a infração que está sendo apontada, é grande a probabilidade de anulação do auto de infração.

 

O auto de infração já é a multa final – Mito ou verdade?

MITO!

O auto de infração ambiental não é a multa final lavrada contra a empresa.

Ele é uma comunicação de que foram encontradas irregularidades pelo técnico do órgão ambiental, e neste documento são descritas as supostas infrações, os dispositivos legais que foram violados e o indicativo de multa aplicado.

Alguns Estados e a própria União possuem critérios estabelecidos para definição do valor da multa e que levam em consideração o grau de lesão dos fatos apurados, os antecedentes do infrator e sua situação econômica.

Mas o valor definitivo da multa só é fixado após decisão administrativa da Autoridade Julgadora de primeiro grau, que será dada após apresentação ou não de defesa prévia pelo autuado.

Assim, o auto de infração não representa a multa em si, mas apenas um indicativo da infração e seu valor, sem aplicar os critérios de atenuantes ou agravantes sobre o valor sugerido, que são aplicados pela Autoridade Julgadora.

A decisão final em primeiro grau será dada pela Autoridade Julgadora após análise dos fatos e defesa, com a definição final do valor da multa e o encaminhamento de boleto para pagamento pelo autuado/infrator.

Se não houver interposição de recurso pelo infrator, este será o valor final. Caso seja apresentado recurso, a cobrança da multa ainda estará suspensa até julgamento pela instância recursal.

Depois disso é que podemos dizer que há uma multa aplicada contra o infrator.

E se esta multa não for paga no prazo concedido, será então inscrita em dívida ativa, para posterior execução fiscal contra o devedor.

 

Posso resolver isso sozinho – Mito ou verdade?

VERDADE! Porém, não é a melhor prática.

Na maioria das vezes o recebimento de um auto de infração é apenas o primeiro passo de uma série de responsabilidades que tem origem na ocorrência de um ato ambiental irregular.

Por isso, embora possa o empreendedor escolher resolver a esfera administrativa sozinho, é importante que tome esta decisão tendo avaliado de forma segura os riscos nas demais esferas (civil e criminal).

A representação junto ao órgão ambiental não precisa ser exercida por um advogado ou por procurador do empreendedor, podendo o próprio representante legal da empresa (sócio ou administrador) assinar todos os requerimentos necessários.

Recomendo, entretanto, que qualquer compromisso ou defesa administrativa a ser apresentada no órgão ambiental seja submetido à apreciação de um profissional especializado, para fins de avaliação dos riscos jurídicos advindos das obrigações assumidas.

Também é importante que o empreendedor tenha um acompanhamento técnico ambiental de um profissional que possa auxiliar na sua regularização ambiental ou que tenha conhecimento dos estudos técnicos que foram realizados no empreendimento.

A melhor decisão do empreendedor sempre será aquela que foi amparada pelos riscos conhecidos e de acordo com os limites de sua responsabilidade.

 

Paguei a multa e está tudo resolvido – Mito ou verdade?

MITO!

O pagamento da multa só coloca fim no problema sob o aspecto administrativo.

Isso porque ao praticar um ato ambiental irregular, o agente está sujeito à responsabilização nas esferas administrativa, civil e criminal.

Ou seja, a multa é apenas uma etapa, podendo o mesmo ato dar origem à responsabilização da empresa (ou dos seus gestores) nas esferas civil (para reparação de danos) e criminal (pela prática de crime ambiental).

Quando se trata da falta de licença ambiental, estamos falando de uma conduta que pode sim dar origem a uma ação civil pública e a uma ação criminal contra os gestores da empresa, e por isso o pagamento da multa não coloca fim ao problema.

Por isso recomendo que ao receber um auto de infração o empreendedor procure sempre o acompanhamento de uma assessoria jurídica especializada, buscando compreender a extensão das responsabilidades envolvidas e os riscos a que está sujeito.

 

Se eu pagar essa multa, não vai ter reflexo em mais nada – Mito ou verdade?

MITO!

Além do reflexo nas esferas civil e criminal que mencionei no tópico anterior, a confirmação de uma multa administrativa contra o autuado ainda tem mais um efeito: o da reincidência.

O que isso quer dizer?

Que durante o prazo de 5 anos a partir de sua confirmação, se o autuado tiver contra si aplicado uma nova multa ambiental, pode esta nova multa ter seu valor dobrado ou triplicado dependendo do seu objeto.

É isso mesmo!

A multa será aplicada em dobro se no prazo de 5 anos a partir da confirmação da multa anterior o infrator tiver uma multa ambiental de qualquer natureza aplicada contra ele.

A multa será aplicada em triplo se no prazo de 5 anos a partir da confirmação da multa anterior o infrator tiver uma multa ambiental pelo mesmo fato anterior aplicada contra ele.

Então, ao decidir aceitar de imediato uma multa ambiental, tenha certeza que sua empresa está com tudo em dia, pois qualquer outra multa pode ser aplicada, no mínimo, em dobro!

 

CONCLUSÃO

Quando falamos de multa ambiental podemos achar que é um tema simples, mas vimos acima que não é bem assim, pois muitos mitos acabaram se mostrando falsos.

Não raras vezes vejo relatórios ambientais que apresentam inconformidades e que abrem portas para novas e pesadas autuações, que foram aumentadas a partir do pagamento de multas iniciais pela falta de licença ambiental.

Caso tenha recebido um auto de infração pela falta de licença ambiental, acredito que seu objetivo deva ser passar por este momento sem que tenha, ao fim, um problema ainda maior do que aquele que tinha no começo de tudo.

É por isso que quando uma empresa recebe um auto de infração pela falta de licença ambiental, eu recomendo que faça um diagnóstico completo da situação e dos riscos a que ela e seus gestores estão expostos.

Por isso espero que este conteúdo tenha contribuído para você compreender melhor estes perigos e se sentir mais seguro a trilhar este caminho.

Ao receber um auto de infração, tenha muita atenção ao prazo para providências, que começa a correr a partir do recebimento da intimação, e busque um profissional que possa avaliar o seu caso concreto.


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7 Tipos de multas ambientais mais aplicadas ao agronegócio

O agronegócio tem sido o propulsor da economia brasileira, demonstrando ser um dos setores mais dinâmicos, e que pode oferecer oportunidades para o desenvolvimento local e regional.

Além disso, o setor tornou-se fundamental para a balança comercial, sendo um dos principais agentes da economia brasileira, inclusive da indústria relacionada à produção agropecuária.

Isso porque, além de produzir itens que vão para a mesa dos brasileiros — e estrangeiros! — ou commodities para exportação, o setor é também responsável pela produção de um enorme número de matérias-primas que são utilizadas por outros segmentos da economia nacional, como indústrias farmacêutica, de cosméticos, têxtil, de biocombustíveis, madeireira e muitas outras.

Por isso, ainda que sua importância seja muitas vezes criticada, o agronegócio é absolutamente vital para a economia nacional e sem sua força e estabilidade muitos outros setores não seriam capazes de sobreviver.

Mas junto com o crescimento do setor, o número de multas ambientais aplicadas ao agronegócio também tem aumentado, trazendo prejuízos que poderiam ser evitados através de uma conduta preventiva por partes dos empresários e produtores rurais.

Ao analisar o teor das multas ambientais aplicadas ao setor, é possível identificar que existem algumas atividades que representam a maioria das autuações aplicadas pelos órgãos fiscalizadores e por isso é importante que se tenha atenção quando for desenvolver alguma delas.

Estas atividades são:

  1. Ausência de outorga para uso de água ou falta de cadastro para captação de água em volume insignificante;
  2. Corte (supressão) de vegetação nativa sem a autorização do órgão ambiental;
  3. Corte de árvore sem a devida autorização;
  4. Operação de empreendimento ou atividade sem licença ambiental ou com amparo em licença incorreta;
  5. Descumprimento de condicionantes de licença ou outorga;
  6. Apresentação de informações falsas ao órgão ambiental;
  7. Limpeza de área sem autorização.

Assim, se você atua no setor do agronegócio, fique atento quando for desenvolver alguma das atividades acima e se informe sobre a necessidade ou não de obter licença ou autorização para isso.

E caso já tenha sido autuado, procure um profissional especializado para auxiliá-lo com a defesa ou estratégia a ser adotada, pois a multa ambiental pode também resultar em reflexos de responsabilização civil e/ou criminal, além de poder implicar na inclusão dos seus dados nas listas privadas ou públicas de produtores irregulares.


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Sua doação de imóveis pode ser considerada nula se você não verificar estes pontos

Muito utilizada como forma de antecipar a partilha de bens para os herdeiros, a doação de imóveis é um instrumento útil para evitar conflitos futuros e, ainda, trazer rapidez e economia na solução de questões que muitas vezes seriam incluídas em um inventário.

Além disso, também possibilita a doação de qualquer bem para qualquer pessoa ou entidade, sem limite de valor e, em geral, sem cobrança de Imposto de Renda. Já no inventário, entretanto, os bens imóveis serão partilhados exclusivamente entre os herdeiros, a menos que haja testamento.

Apesar destas vantagens, é importante observar que existem situações em que a implementação da doação é proibida.

A primeira hipótese é a doação entre cônjuges casados pelo regime da comunhão universal de bens. Neste caso, uma vez que todos os imóveis adquiridos antes ou durante o casamento permanecerão ao casal, ainda que adquiridos ou recebidos por apenas um deles, pertencerão ao casal.

A única exceção para esta regra é o caso em que o bem imóvel é recebido por herança e doação com cláusula de incomunicabilidade.

A segunda possibilidade é o caso de doação de bens imóveis entre cônjuges casados pelo regime de separação total obrigatória de bens, através do qual não existe patrimônio comum do casal.

Nesta situação, apesar de inexistir uma proibição legal quanto a esta forma de doação, há entendimento dos Tribunais pela impossibilidade de doação entre cônjuges apenas no regime da separação total de bens obrigatória ou legal.

No entanto, caso o regime da separação de bens seja convencionado entre os cônjuges, não há impedimento para que seja implementada a doação de imóveis entre os cônjuges.

Outra hipótese de doação considerada como ilegal é aquela realizada acima do limite legal ou inoficiosa, assim entendida aquela doação em que, no momento de sua realização, excede metade do patrimônio do doador.

Isso porque há previsão legal de que somente a pessoa doadora somente pode doar o equivalente a metade de todos os seus bens e valores, sob pena de sua doação ser anulada futuramente, devendo tal observação ser inserida na própria escritura de doação.

A quarta e última situação que destacamos e na qual a doação pode ser considerada nula é aquela em que o doador deixe de reservar sua parte, ou renda suficiente para sua subsistência.

Trata-se de um impedimento legal, de modo que se o doador quiser doar todos seus bens, somente poderá realizar esta operação se prever o usufruto sobre um ou alguns deles ou mencionar na doação que possui renda suficiente para sua subsistência, como aposentadoria ou rendimentos.

Em razão destes e outros detalhes que envolvem a doação de bens, principalmente imóveis, é importante que as partes envolvidas nesta operação sejam acompanhadas por profissional capacitado e que possa avaliar a ausência de nulidade neste ato.


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Quer agregar valor e fazer seu negócio crescer? Pense em Sustentabilidade

Excelência operacional, redução de custos, diminuição no risco de multas administrativas, desempenho superior em relação aos concorrentes, engajamento de colaboradores, redução de turn-over, atração de profissionais, melhora na imagem da companhia, aumento da eficiência nos processos internos, reputação corporativa mais consolidada, redução nas falhas e possibilidades de fraudes, relação mais próxima com investidores, com maior possibilidade de investimentos.

Estes são alguns dos benefícios que as empresas tem em retorno ao inserir práticas de sustentabilidade em seu negócio, apoiadas, principalmente, pela implantação de uma Agenda ESG.

Pesquisas realizadas no mercado brasileiro mostram que 83% dos consumidores brasileiros preferem comprar de empresas que defendem propósitos alinhados aos seus valores de vida e que 87% dos consumidores brasileiros preferem adquirir produtos de empresas sustentáveis.

Além disso, 70% dos consumidores preferem pagar mais caro por produtos ou serviços que sigam princípios de desenvolvimento sustentável.

Se apenas estes resultados não são suficientes para te convencer, saiba que as 25% melhores empresas em diversidade de gênero e raça são as mais propensas a apresentar desempenho superior em relação a seus pares do setor.

Os colaboradores que percebem sofrer preconceito também têm três vezes mais probabilidade de não estarem engajados, de não compartilharem ideias e de deixarem seu emprego.

Inserir práticas de sustentabilidade aos negócios faz parte de uma mudança de cultura que se consolida a cada dia e que afetará todas as empresas, independentemente de seu porte, localização ou segmento.

Quando uma empresa decide por inserir ações de sustentabilidade, estas precisam fazer parte da estratégia e cultura empresarial, pois é este compromisso que trará credibilidade e força ao seu negócio durante esta jornada.


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Em que a COP-27 ajuda o meu negócio?

Reunidos para a 27ª Conferência das Nações Unidas para o Clima, 200 países discutiram ações para combater as mudanças climáticas.

A COP (Conferência das Partes) 27 tem em sua pauta assuntos como redução de emissões, ajuda aos países no enfrentamento das mudanças climáticas, e apoio técnico e financiamento para países em desenvolvimento.

Também serão tratadas questões pendentes da COP-26: financiamento de perdas e danos (dinheiro para os países a se recuperarem dos efeitos das mudanças climáticas), estabelecimento de um mercado global de carbono, e reforço dos compromissos para reduzir o uso do carvão. E no que isso reflete nos negócios brasileiros?

Já vemos notícias de aporte de investimentos externos ao Fundo Amazônia, o qual tem como objetivo a captação de recursos para projetos de prevenção, monitoramento e combate ao desmatamento, e de ações de conservação e uso sustentável exclusivamente no bioma amazônico.

Podem se habilitar para receber recursos deste Fundo os negócios que tenham ações voltadas para esta região e que atuem com manejo florestal sustentável, atividades econômicas a partir do uso sustentável da vegetação, zoneamento ecológico e econômico, ordenamento territorial e regularização fundiária, conservação e uso sustentável da biodiversidade, entre outras.

Na COP-27 o BNDES também anunciou que vai dobrar recursos para crédito ESG, oferecendo até 2024 redução na taxa de financiamento para empresas que implementarem melhorias socioambientais e de governança, e que atingirem indicadores ligados à qualificação profissional e à educação básica. Portanto, estão sendo criados incentivos para os negócios brasileiros que buscam inserir em sua operação ações de sustentabilidade, e se você souber aproveitar este momento, poderá fazer com que seu negócio alcance um grande diferencial de mercado.

Se você achou este assunto interessante, salve para ler depois e compartilhe com alguém que possa também se interessar pelo conteúdo.


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