A partir da publicação da Lei Federal nº 13.097/2015, ficou evidente a necessidade de concentrar na matrícula imobiliária as informações sobre ações que possam afetar o imóvel objeto de alienação, passando a assegurar, no caso de transmissão, constituição ou modificação de direitos reais sobre imóveis, a eficácia do negócio, caso inexistentes averbações de atos jurídicos precedentes na matrícula imobiliária (art. 54).
A mesma lei também inovou ao estabelecer que os tabelionatos e registros de imóveis, a partir de 19/02/2017, deixem de exigir, para os casos acima apontados, as certidões de ações judiciais, uma vez presumida a boa-fé do adquirente.
No entanto, o fato de existir tal lei ou, no caso de inexistir na matrícula imobiliária averbações que possam comprometer o imóvel, realmente afasta a necessidade de obtenção das certidões?
Como adquirente cauteloso, não. Evidente que a necessidade de verificar os precedentes do titular do bem e também do próprio imóvel continua sendo essencial, já que por mais que seja presumida a boa-fé, não impede a discussão e/ou tentativa de invalidação do negócio jurídico. Pelo contrário, deve ser buscada a máxima segurança jurídica de seu negócio, mitigando riscos futuros, até porque a norma prevê exceções.
A Lei foi criada, contudo, para assegurar ao adquirente de boa-fé certa proteção, transferindo ao terceiro a obrigação de demonstrar que, diante da ausência de informações na matrícula, o adquirente agiu de má-fé. Inclusive, sobre este ponto o texto legal não inovou, confirmando entendimento já sumulado pelo STJ em 2009 (Súmula 375) “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.
Por outro lado, a Lei reforça a necessidade do credor buscar os bens do devedor e promover as averbações pertinentes para resguardar seu crédito.
Finalmente, surge a seguinte questão: no caso de existência de passivo ambiental ou ações dessa natureza não averbadas na matrícula, também fica o adquirente de boa-fé resguardado quanto às obrigações? Sobre o tema, novo informativo será divulgado em breve, fique atento!