O fiador e a locação com prazo indeterminado

A Fiança é uma das modalidades de garantia trazidas pela Lei do Inquilinato. Por tratar-se de garantia sem custo e com menor burocracia, é a mais utilizada nas relações locatícias.

É comum que os contratos de locação com tal característica vinculem o fiador às obrigações até o fim da relação locatícia, com a entrega das chaves o que, dada a prorrogação da locação por prazo indeterminado, acaba por prorrogar também o encargo do fiador.

No entanto, com o advento da Lei no 12.112/2009, que alterou a Lei do Inquilinato, é permitido ao fiador desonerar-se da obrigação assumida originalmente.

De acordo com a normativa, se realizada a prorrogação do contrato por prazo indeterminado e o fiador tiver a intenção de se eximir da obrigação, deve este notificar o locador. As obrigações decorrentes da fiança, contudo, perdurarão pelo prazo de 120 dias após a notificação do locador. Como efeito da desoneração do fiador, poderá o locador notificar o locatário para, no prazo de 30 dias, apresentar nova garantia sob pena de rescisão contratual. Destaca-se, ainda, que a prorrogação do prazo da locação não é entendida como um aditivo contratual, e, portanto, não depende de anuência do fiador. Assim, a fiança se manterá até o prazo final caso não tenha o fiador exercido seu direito à exoneração.

Não é demais alertar, inclusive, que havendo execução do contrato locatício e o acionamento do fiador, até seu imóvel tido como bem de família poderá ser penhorado – art. 3o, VII, Lei no 8.009/1990. Por se tratar o contrato de um instrumento obrigatoriamente escrito, contudo, deve o fiador estar atento às cláusulas firmadas, que muitas vezes podem ajustar a renúncia ao benefício de ordem ou obrigam o fiador como devedor solidário do débito, situações estas em que sequer
poderá exigir a execução dos bens do devedor (locatário) antes dos seus.

Portanto, a participação ativa do fiador na elaboração do contrato e o controle dos prazos contratuais é essencial. É seu direito eximir-se das obrigações e impedir o vínculo indeterminado à locação, além de proteger seu patrimônio, desde que atendidos os requisitos legais.

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