A necessidade de reparos urgentes em imóveis locados geram, constantemente, desgastes à relação entre locador e locatário, especialmente porque não é comum tais regras serem estabelecidas em contrato, o que obriga as partes a socorrerem-se dos dispositivos legais que tratam da questão e que acabam por levá-los ao litígio judicial.

De acordo com a Lei do Inquilinato – nº 8.245/91, em caso de necessidade de reparos urgentes cabíveis ao locador, o locatário é obrigado a consentir com a realização da obra. Contudo, a Lei lhe garante o direito ao abatimento de aluguel caso os reparos durem mais de dez dias, devendo ser o desconto proporcional ao período excedente. Além disso, persistindo a obra por mais de trinta dias, o locatário pode optar pela rescisão contratual.

Por outro lado, se o locador deparar-se com locatário resistente aos reparos, poderá requerer rescisão do contrato de locação. Ainda, no caso de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, desde que as obras não possam ser realizadas com a permanência do locatário no imóvel, também poderá o locador desfazer o contrato.

O que deve estar claro é que a aplicação dos dispositivos acima citados se dá quando o reparo é urgente, não se aplicando a qualquer obra. Ou seja, se identificada a necessidade de intervenção imediata no imóvel locado, o locador poderá pleitear a rescisão contratual apenas se comprovar que o locatário, mesmo podendo permanecer no imóvel, não concorda com a realização de obras no local.

Ao locatário, portanto, cabe consentir, sob pena de desocupação do imóvel e fim da locação. Contudo, pelo transtorno, terá o locatário o direito ao abatimento de aluguel em caso de obras por mais de dez dias ou, se superior a trinta dias, poderá optar pela rescisão do contrato, sem ser coagido a pagamento de multa contratual.

Há de se ressaltar, contudo, que a Lei é omissa quanto a parâmetros para o abatimento no valor do aluguel, Além disso, a regra legal é genérica, uma vez que não prevê, por exemplo, nos casos de locação comercial versus a necessidade de reparo, quando além do mero incômodo da obra, o locatário se depara com prejuízos a seu negócio ou, ainda, risco à saúde e segurança de seus clientes.

As especificações quanto à aplicação da norma poderão estar contidas no contrato de locação, para afastar o caráter subjetivo e interpretativo quando as partes se deparam com tal situação.

Invariavelmente, não havendo acordo entre locador e locatário, a discussão acabará no judiciário, tanto para que seja determinado o valor de abatimento do aluguel, como é direito do locatário, se houve prejuízo ou outros danos em decorrência da obra, ou ainda, como também no caso de ação de despejo, quando for o caso.